动迁房分为小产权房和不完全产权房两种性质，购买动迁房存在政策、价格和人为风险，购房者需要审查开发商资格，办理买卖过户登记，并注意共有人的同意。
动迁房是什么性质的房
动迁房指的是拆迁安置房，根据《土地管理法》，农民拆迁安置房可分为两种性质：
1.小产权房
在集体土地上，村里统一规划建房，按照集体经济组织内的成员人口分配住房面积。这种房屋只供农业人口解决居住问题，属于小产权房。它的土地性质是集体土地宅基地，根据现行法律规定，不允许上市交易。对于是否可以通过流转交易改革来解决集体土地上房屋的问题，目前还在探讨阶段。
2.不完全产权房
由于城市建设规模扩大，一些近郊乡村变成城中村，农民因征地拆迁而失地，转为城镇户口。政府通常会划拔土地建设拆迁安置房。这种房屋的性质是不完全产权的，在5年内不允许上市交易，5年后交易时需要补缴土地出让金。当然，条件较好的农民也可以使用补偿资金自行购买其他类型的安置房。
动迁房买卖的风险和注意事项
1.政策风险
根据相关法规和政策规定，没有进行产权登记的安置房无法上市交易。因此，如果买卖的安置房未被政策允许，交易将受到限制或直接被视为无效。
2.价格风险
安置房的买卖通常在签订了拆迁安置协议但房屋尚未交付的情况下进行。由于时间间隔较长且价格可能变化，交房时的价格与之前可能相差较大。拆迁户可能会认为自己利益受损，拒绝交房并要求涨价，导致双方矛盾加剧。
3.人为风险
拆迁安置房买卖中，共有人是最大的风险制造者。未经其他共有人书面同意，不得进行转让。因此，如果买卖的房产未经共有人同意，该房屋买卖合同将被视为无效。而安置房通常有多个共有人。
购买动迁房的注意事项：
1.审查开发商资格
购房者应仔细审查开发商的资格手续是否完备，确保拥有完备的五证。
2.办理买卖过户登记
买卖双方在进行房产交易后，持房屋买卖合同和其他证件到房地产交易所办理买卖过户登记。
3.办理过户手续
根据交易所通知，买卖双方携带相关证件和资料，在交纳手续费、契税、印花税后办理过户手续。
结束语：
购买动迁房存在一定风险，购房者应当谨慎选择，了解相关政策和法规。审查开发商资格、办理过户登记以及遵守法律规定是保障自身权益的重要步骤。只有在明确合法、合规的前提下，才能安心购买动迁房。
